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武汉离婚离婚案例大图一

商品房买卖合同指南

(1)了解开发商的主体资格

(2)政府行为能否作为不可抗力,免除开发商逾期交房、逾期办证的违约责任

合同法第一百一十七规定:因不可抗力不能履行合同的,根椐不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行发生不可抗力的,不能免除责任。不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。一般表现为影响合同履行的灾难性事件,既包括自然力量,如地震、水灾、旱灾、暴风雪等;又包括社会异常行为,如战争、暴乱、军事封锁等。

审判实践中,关于政府行为是否纳入不可抗力争议很大,我们认为应区分以下三种不同情况:

a、当政府行为是基于社会公共利益作出的,应认定为不可抗力,如建设过程中发现文物遗址,高考、中考期间不允许施工,迎接重大社会活动导致停工等。

b、当政府行为针对特定领域、特定人作出的,应考虑为情事变更因素,应依公平原则,允许开发商进行合同变更或者解除合同。如政府规划调整、市政配套设施不到位(水电煤燃暧等),这是现阶段开发商面临的主要问题之一,这些因素开发商不可控,虽然水电煤燃暧已经大部分由相应企业完成,但首先市政基础设施需由相关政府管理部门审批,而大部分企业是龚断企业且为国有独资公司,保留了较浓厚的行政色彩,且与政府管理部门存在一定联系,很多时候不受市场规则与合同约定的控制,我们认为如果上述因素不考虑为情事变更因素,对开发商也同样显失公平,尽管1999年《合同法》没有规定情事变更原则,在立法缺失的情况下,可以依公平原则弥补法律漏洞。我国的《民法通则》《合同法》均规定了公平这一基本法律原则,法院可以依法对当事人的情事变更的诉讼请求予以支持。

c、当政府行为是基于第三人的过错做出的,则不能认定为不可抗力,不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变容积率等。

(3)房屋面积条款

建设部标准合同(开发商提供)第五条关于产权登记面积与合同约定面积差异有两种处理方式:一是双方自行约定,有的约定为“按房屋产权证面积进行据实结算,多退少补”,一般情况下期房的暂测面积与实测面积误差率不大时不会出现纠纷,但当误差率较大时,购房者就要补交较多的房屋差价款。二是按《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二项,此种约定更有利于平衡各方利益。即面积误差比绝对值超过3%时,买受人有权退房,买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由了出卖人承担,产权归买受人

(4)商品房交钥匙应注意的问题

商品房具备建设部标准合同第八条及第十四条规定的交付使用条件,开发商应书面通知购房者办理交付手续。购房者应根据法律、法规规定及合同约定对住宅设备、设施的正常运行及房屋各主要方面逐项进行验收,同时,开发商应向购房者出示并提供该合同第八条规定的证明文件和《建筑工程竣工验收登记备案表》、房地产管理测绘部门实测房屋面积数据、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件。

(5)住宅质量保证书应包括哪些内容

a.工程质量监督部门核验的质量等级;

b.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修;

c.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期;

(a)屋面防水3年;

(b)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年;

(c)墙面、顶棚抹灰层脱落1年;

(d)地面空鼓开裂、大面积起砂1年;

(e)门窗翘裂、五金件损坏1年;

(f)管道堵塞2个月

(g)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期;

(h)卫生洁具1年;

(i)灯具、电器开关6个月;

(j)其他部位、部件的保修期限,由房地产开发企业与用户自行约定。

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